A工事・B工事・C工事の違いとは？工事区分で注意すべきポイント

オフィスの移転に際しては、新オフィスの内装工事や、旧オフィスの原状回復工事など、さまざまな工事が発生します。
これらの工事は、責任区分を明確にするため、「A工事」「B工事」「C工事」の3つに区分されています。

オフィス移転に伴う工事は、A工事、B工事、C工事の工事区分が設定され、誰が工事業者の選定を行い、誰が工事費用を負担するのか決められています。
各工事区分の特長とともに、契約や責任分担の明確化、工事対象範囲、工事スケジュールの管理など、注意すべきポイントを理解することが重要です。

この記事では、3つの工事区分の特長や、工事区分を考える上で注意しなければならないポイントについて解説します。

A工事・B工事・C工事は、工事業者の選定・発注・費用負担を明確にするための工事区分

A工事、B工事、C工事とは、オフィスビルなどの工事を行う際の責任者や費用の負担者などを明確にするための工事区分です。

オフィスビルの内装工事や設備工事では、工事会社の選定や発注、費用負担などを誰が行うのかがわかりにくくなることがあります。
オーナーとテナントのあいだで費用負担はどちらなのかの認識がずれてしまうと、後々トラブルになるでしょう。
そこで、A工事、B工事、C工事と工事を区分し、誰が選定・発注し、費用負担する工事なのかを明確にしているのです。

オフィスビルで行われる工事が、A工事、B工事、C工事のどれに該当するのかは、多くの場合、賃貸借契約書に記載されています。
契約を行う時点で、どの工事を誰が選定・発注し、費用負担するのか合意をとることになるため、工事区分の違いを理解しておくことが大切です。
また、退去時などに工事を行う場合も、賃貸借契約書の工事区分を確認し、適切な対応をとらなければいけません。

次の項目より、それぞれの工事区分について詳しく解説します。

A工事 ： オーナーが工事業者の選定、工事費用の負担を行う工事

A工事は、ビルの建物自体にかかわる工事で、工事業者の選定、発注や打ち合わせ、費用負担のすべてをオーナーが担う工事です。
ビルのテナントとなる企業が負担する必要はありません。
ただし、A工事の対象となる設備は、テナントなどが日常的に利用している共用部分です。
工事時期などもオーナーが決めて行うことになるため、場合によっては一時的な不便を感じる可能性があるでしょう。

例えば、来客を予定しているタイミングで外壁の塗り直しなどが行われていると、ビルの外観がわかりづらくなってしまう可能性があります。
工事予定を確認して、影響が想定される場合は、事前に連絡を行うといった対策を講じなければいけません。

対象設備

A工事の対象になるのは、下記のような設備の工事です。

ビルの躯体自体や共用部分などの工事は、A工事に該当します。
ビル自体の維持管理に関する工事はオーナーが責任を持って行う範囲です。
A工事該当設備に不具合を見つけた場合は、オーナーに連絡して適切に対処してもらいましょう。

注意すべきポイント

A工事では、給排水設備や電気設備など、該当する範囲がわかりにくい設備もあります。
中には、B工事としてテナントが費用を負担しなければならないケースもあるため、注意が必要です。

反対に、元々専有部分に設置されていた設備の工事や、専有部分の工事であるもののビル全体に影響を及ぼす工事については、A工事としてオーナーが対応する契約になっている場合もあります。

いずれにしても、どこまでがA工事なのかは契約によって決まりますので、必ず契約書の工事区分を確認しましょう。
工事区分を勘違いしたまま勝手に工事を進めてしまうと、トラブルにつながる可能性もありますので、十分に注意してください。

B工事 ： オーナーが工事業者の選定を行い、テナントが工事費用を負担する工事

B工事は、オーナーが工事業者の選定のみを行い、それ以外の工事の発注・打ち合わせ、工事費用をテナント側が担う工事です。

テナント側が工事費用を負担しなければならないにもかかわらず、工事業者の選定はオーナーが行うB工事は、認識の齟齬によるトラブルが起こりやすい工事でもあります。
範囲が契約によって異なる場合も多いため、事前に契約内容を確認しておく必要があるでしょう。

対象設備

B工事の対象になるのは、主に専有部分にあるものの、ビル全体に影響がある設備などに関する工事です。
具体的には、建物の快適性と機能性を向上させるために行われるものを指します。

例えば、オフィス内にエアコンを新設したい場合や、既存のエアコンの位置を変更したい場合などは、オフィスビルの壁自体に配管用の穴を開けなければいけません。
このような工事は、B工事に該当する可能性が高く注意が必要です。
そのほか、下記のような工事はB工事に区分される場合が多いでしょう。

B工事は、ビル全体の設備に関わるものですが、テナント内部の工事の場合はテナントが発注業務や費用負担などを担います。

注意すべきポイント

B工事は、工事会社を選定する側と工事費用を負担する側が異なります。
そのため、手続きが煩雑になりがちで、トラブルも起こりやすくなります。

例えば、建物に入居する際は、新オフィスの内装工事などを行わなければいけません。
内装工事は基本的にはC工事に該当しますが、給排水設備や排気設備といったビル全体の設備に関わる部分の工事を行う場合は、一部がB工事に該当する可能性があります。
退去時の原状回復工事では、設備工事などがB工事に該当する契約になっているかもしれません。
工事区分の詳細は、賃貸借契約書の工事区分の規定によって決まる点に注意が必要です。

B工事とC工事は混在することが多く、同じ工事業者が対応できる内容だったとしても、B工事はオーナーが工事業者を選定するため、それぞれ別の工事業者に工事を依頼しなければならない可能性もあります。

C工事 ： テナントが工事業者の選定、工事費用の負担を行う工事

C工事は、テナントが工事業者の選定から発注、費用負担まで、すべてを担う工事です。
オフィス内部のクロスの張替えや照明器具の設置といった、ビルの躯体に関係しない工事が該当します。

工事業者の選定、発注、工事業者との打ち合わせ、費用負担を、すべてテナント側が担います。
A工事、B工事、C工事の区分の中で、テナント側が工事業者を選べるのはC工事だけです。
工期の管理や理想のオフィスデザインを実現するためには、デザインと工事を一括管理できる業者に依頼することをおすすめします。

対象設備

C工事の対象は、テナント内部における工事です。
壁や天井、給排水管など、ビル自体の構造に影響を及ぼさない工事が該当します。
下記のような工事は、C工事に該当する場合が多いでしょう。

注意すべきポイント

C工事は、テナントが工事業者の選定から発注、交渉、費用負担まで、すべてを担います。
工事業者を自由に選べる点はC工事の大きなメリットですが、工事業者の選定がスムーズにいかないと工事のスケジュールに遅れが出る可能性もあります。

オフィス移転前の内装工事に遅れが出ると、引越し日に間に合わないおそれがあるでしょう。
また、オフィス移転後の原状回復工事がC工事だった場合、退去日に間に合わないと違約金などが発生する可能性もあります。
C工事は、工事業者の選定や価格交渉などを自由に行えますが、選定や交渉に時間をかけすぎてスケジュールに遅れが出てしまわないよう、注意が必要です。

工事区分で注意すべき点

工事区分は、ビルのオーナーの考え方によって決まります。
後のトラブルを招かないために、工事区分について注意しておくべきポイントについて、あらためて確認しておきましょう。

工事区分は契約時に確認が必要

新オフィスを契約する際は、必ず契約締結前に工事区分の確認を行います。
契約締結後に、賃貸借契約書に記載されている工事区分について意義を申し立てても、受け入れてもらえる可能性が低いかもしれません。
契約書の内容を確認し、不明点や疑問点がないかどうかチェックしておくことが大切です。
よくわからない部分については事前に確認し、追加で覚書を作成しておくことをおすすめします。

新オフィスにかかるコストを考える際は、どうしても月々の賃料や初期費用に目を向けがちです。
しかし、工事区分によっては、内装工事や原状回復工事の費用がかさむおそれがあるでしょう。
A工事、B工事、C工事の区分が適切かどうか、契約時にしっかり確認が必要です。

退去時の原状回復工事の工事区分

退去時の原状回復工事についても、契約時に工事区分を確認しておくと安心です。
どこからどこまでが原状回復工事の範囲なのかと併せて、工事内容ごとの区分を見ておきましょう。
事前に工事区分の詳細を確認しておくことで、退去時にかかるコストを算出しやすくなります。

オフィス工事は工事区分に注意しよう

オフィスの工事を行う際は、その工事がどの工事区分に該当するのか、賃貸借契約書を確認して進めましょう。
工事区分を理解した上で適切な対応をとることが、トラブルのないスムーズな工事につながります。

特に、B工事とC工事が混在する工事の管理を行うのは手間がかかり、大きな負担になります。
複雑なオフィスの内装工事は、B工事とC工事を含めて一括管理が可能なオフィス移転トータルサポート会社オフィスコムにご相談ください。
オフィスの引越しやオフィスレイアウト、工事業者の選定などにも対応でき、オフィス工事やオフィス移転にかかる負担の大幅な軽減につながります。