オフィスの原状回復の範囲はどこまで？ルールをきちんと知ってトラブルを防ぐ！その対策とは？

オフィス移転は事務所を引き払ったら終了というわけにはいきません。最後の一仕事として「原状回復工事」という作業が残っています。これは、今まで入居していたオフィスを修繕し元通りにする作業のことです。

「原状回復」は法律で定められた義務です。しかしその範囲や工事費用の負担に関して、貸主と借主の間でトラブルが発生するケースも少なくなく、最悪の場合裁判で争うという事例もあります。そこで本記事では、そのようなことがないよう「原状回復」のルールとその対策について解説します。

オフィスの原状回復とは？

原状回復とは、借主（賃借人）が借りていた物件を退去する際に、入居前の状態に戻すことを指し、その工事のことを原状回復工事と言います。

以前から法律で定められていましたが、2020年4月に施行された改正民法により、住居、テナント、店舗の区別なく適応されるようになりました。

「賃借人は賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷（通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く。以下この条において同じ）がある場合において、賃貸借契約が終了したときは、その損傷を原状に復する義務を負う。ただし、その損傷が賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、この限りでない。」 民法621条：賃借人の原状回復義務

ここで注目したい点は「何をどこまで原状回復する義務があるのか？」ということです。
貸した側と借りた側の間でどちらに原状回復を行う責任があるのかについてはしばしばトラブルが発生するところです。その範囲についてしっかりと確認しておく必要があります。
それでは、次に原状回復義務の範囲について解説します。

テナントが負担しなければならない原状回復義務の範囲はどこまで？

まず、原状回復義務の範囲について解説したいと思います。
民間賃貸住宅とオフィス・事務所・店舗などのテナントとでは原状回復義務の範囲が異なります。
退去する際に、契約当時と全く同じ状態に戻さないといけないのでしょうか？
民間賃貸住宅の場合においては、答えは「NO」です。
損耗の種類によっては義務を負わないといけないことになっています。
つまり、どのような経緯で傷や汚れが付いたのかによって義務の発生が決まるということです。
原状回復の定義については国土交通省より発行されている『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』を参照したいと思いますが、ここではこのように定義されています。

「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損（以下「損耗等」という。）を復旧すること」 国土交通省『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』より

前述の民法621条も合わせて確認したいと思いますが、回復の義務は「経年変化」や「通常損耗」については発生せず、借主が意図的にもしくは不注意で損傷したものにのみ発生します。
損耗の種類については以下のように区分されています。

①経年変化 ②通常損耗とは、例えば太陽光によって変色したカーペットや耐用年数が経過した空調設備などがそれに当たります。
③通常損傷は、タバコの煙で付いてしまった壁・天井の黄ばみや、食べ物や飲み物をこぼして付着したカーペットの汚れがそれに当たります。
このように、①と②は時間の経過や自然現象による劣化なので義務の範囲ではありませんが、③は借主の使い方次第で発生を防げた損傷なので義務が生じるということです。

しかし、賃貸オフィスや店舗などの事業を目的とした物件はこの限りではなく、賃貸借契約書で原状回復についてどのような取り決めをしているかによって義務の範囲が異なります。
貸した側と借りた側のどちらに原状回復を行う責任があるのかについては、貸借契約書にてどのような合意をされたのかが決定的なポイントとなります。

次に、賃貸オフィスで発生する義務の範囲について解説します。

賃貸オフィスは契約次第で義務の範囲が異なる

前述の民法621条は、賃貸住宅、SOHOマンション、賃貸オフィス、店舗など賃貸物件全般が対象となっています。しかし、賃貸オフィスや店舗は賃貸住宅とは違い、ほぼ100％原状回復の義務が課せられます。
賃借人の使用状況を予測することが難しく、使い方によって損耗状況が異なり、原状回復費用の額がかなり高額になることもあります。
そのため賃料に反映することが難しく、事業を目的とした賃貸物件においては「クロス・床板の張り替え、天井の塗り替え、照明器具の取り替え」などの特約が結ばれていることが一般的です。

賃貸オフィスの原状回復に必要な作業には次のようなものがあります。

平成12年12月27日東京高等裁判所判決では、オフィスビルの賃貸借において、賃借人には、原状回復条項に基づき、通常の使用による損耗、汚損をも除去し、賃借当時の状態に原状回復して返還する義務があると判示しています。
例えば、賃貸借契約締結前の状態がスケルトン状態であった場合、原則として退去時にはスケルトン状態に戻すことになりますが、「賃貸借契約書の特約内容」に基づいて原状回復義務を負うことになります。
トラブルを未然に防ぐためには、当事者双方が契約条件をしっかり確認し、納得の上で契約を締結することが非常に重要になります。

ただし、賃貸オフィスでもSOHOマンションのような住居兼事務所を目的とした物件ですと、原状回復義務の範囲が賃貸住宅と同様である場合もありますので、賃貸借契約書を確認するようにしましょう。

オフィスの原状回復の期間と流れ：慌てないためのスケジューリング方法とは？

特約事項がなければ、現在入居しているオフィスの退去日（契約満了日）までに原状回復工事を完了し、明け渡さなければなりません。
原状回復工事を行うタイミングについては、賃貸借契約書に基づきます。中途解約などといったイレギュラーなケースも発生しますので、必ず確認しておきます。

オフィスの規模にもよりますが、工事期間は着工から終了までにおおよそ2週間から1ヶ月程度かかります。
引っ越し作業を終了しなければ原状回復工事が着工できませんので、ゆとりを持って計画を立てましょう。

特に3月〜4月は込み合う時期なので引越し業者のスケジュールを押さえるのも難しく、通常より多くの時間を取られることも考えられます。
ビル管理会社に解約通知をしたら、引越し業者と原状回復工事の施工業者の選定を同時期にスタートさせ、なるべく早い時期に業者と日程を決定することが重要です。
おおよその期間とスケジューリングの手順は次の通りです。

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オフィス移転手順・スケジュールの立て方については、「初めてのオフィス移転！失敗しないために実践したい6ヶ月間計画を徹底解説」にて詳しく解説しています。ぜひ、合わせてご確認ください。

原状回復工事費用の相場と納得する交渉をするためのチェックポイント

現在入居しているオフィスビルを退去する際に、原状回復工事の見積もりを施工業者に依頼すると思いますが、このような疑問が浮かぶのではないでしょうか。

ここでは、原状回復工事費用の相場、そしてチェックすべきポイントを解説したいと思います。オーナーとテナントの双方が納得できる交渉をするためにも是非知っておきたいことです。

ビル管理会社指定の施工業者で工事しないといけない？賃貸借契約書を確認してみよう

必ずしもビル管理会社指定の施工業者で工事をしないといけないということではありません。
賃貸借契約書を確認して「原状回復工事は指定業者に依頼しなければならない」との記載があれば、ビル管理会社の指定する施工業者を選ばざるを得ません。
しかし、そのような記載がなければ、他の業者に依頼することも可能です。

経費削減のために、施工費の安い業者に依頼したいところですが、注意しておきたいことがあります。
賃貸借契約書で取り決められた通りの工事ができなかった場合、追加工事をしなければならないという事態も起こり得るということです。
最悪の場合、退去日までに工事が完了せず、追加の賃料を払わなくてはならないということにもなり兼ねません。
指定以外の業者に依頼する場合は、必ず賃貸借契約書の契約内容に基づくことが重要です。

見積額が相場より高い場合がある！？相場と適正価格とは？

出された見積金額が適正価格なのかを見極めるためには「原状回復工事費用の相場」を知っておく必要があります。
小・中規模オフィスの場合坪単価2～5万円、大規模オフィス場合坪単価5～10万円を目安とすると良いでしょう。
例えば、30坪の小規模オフィスですと60〜150万円程度、100坪の大規模オフィスですと500〜1,000万円程度の費用感となります。
ただ、凝ったデザインのオフィスや、広さ、築年数、地域によって費用が変動しますので、あくまでも一般的なオフィスを想定した金額です。

見積書の内訳を確認しよう

「高く見積もられているのでは？」という疑念を払拭するためにも、見積金額が適正であるか否かを見極められることは重要です。
見積依頼をする前に何を確認しておけば良いのか、見積書を受け取ったら何をチェックすれば良いのかについて解説します。

事前のチェックとしては、特にどこの箇所のどんな工事が必要なのかについて、オーナー（貸主）に確認し、すり合わせすることが重要です。必要であれば指定の部材があるかについても確認しましょう。
工事完了後に「●●部分の工事をしていない」といったトラブルにならないためにも、オーナー（貸主）との打ち合わせは非常に重要です。

見積書を受け取ったら、まずこの2点を確認しましょう。
見積書に記載している床面積と図面上の面積が同じになっていませんか？
図面に記載されている面積は、壁の中心を基準に測る「壁芯面積」です。
この場合、実寸より広い面積で見積もられている可能性があり、結果的に金額が高くなっていることもありますので確認しましょう。

また、トイレや給湯室、廊下、エレベーターホールといった共用部分まで見積もりに含まれてしまっている場合があります。
特約に記載がなければ、義務の範囲外です。合わせて確認しましょう。

「●●工事一式」という表現がよく使われていますがとても曖昧です。
作業名、材料費と施工費の単位・単価・数量が明記されている見積書が望まれます。
費用の根拠を得るためには「どういった工事をするのか」を知る必要があります。施工業者には必ず工事内容の確認をしましょう。

まとめ｜トラブルにならないためにルールを知っておこう

「原状回復」は法律で定められている義務です。
事務所や店舗など事業を目的とした賃貸物件においては、テナント（借主）側にほぼ100%「原状回復」の義務があります。
しかし、貸主と借主の間でトラブルが発生することも少なくありません。
理由は、双方の間で工事項目・内容の整理と合意ができていないためです。
トラブルを回避するために確認しておきたいことを最後にまとめます。

公平な交渉をすることは大変重要なことです。
そのためには私たちが原状回復義務のルールを知っておくことが必要です。
本記事をきっかけに満足のできるオフィス移転を実現していただけたら幸いです。