原状回復工事とは？工事の内容と費用相場、注意点を解説

原状回復工事は、オフィスや店舗などの賃貸物件を退去する際に、元の状態に戻すための工事を指します。
賃貸物件の内装や設備は、借りたときの状態に戻すように求められることが大半です。
本記事では、オフィス・店舗の原状回復工事の内容や流れのほか、注意点、費用目安などについて解説します。
賃貸オフィスや店舗の退去を検討されている方は、参考にしてください。

原状回復工事とは、物件を入居前の状態に戻す工事のこと

原状回復工事とは、物件を貸借人が入居する前の状態に戻すための工事です。
一般的に、貸借人が物件を退去するタイミングで行われます。
民法第621条では、経年劣化による損傷など、一部を除いた原状回復工事を賃借人の義務としています。

入居時に物件の内装工事などを行うことの多いオフィスや店舗では、入居に行った工事を元に戻すための工事をしなければいけません。
具体的な原状回復工事の範囲や条件については、賃貸借契約書に明記されています。
入居時に契約書を取り交わす際には、原状回復工事の内容についても確認しておきましょう。

原状回復工事が必要な理由

原状回復工事は、賃貸物件の退去時における重要なプロセスであり、賃貸借契約にもとづく貸借人の義務ですが、下記のように必要な理由があります。
貸借主と賃貸人の間でトラブルとなることを防ぐためにも、しっかり理解しておきましょう。

賃貸物件の状態を維持する

賃貸人にとっての原状回復工事は、賃貸物件の状態を維持することを意味します。
貸借主によって加えられた変更点を元に戻してフラットな状態にするとともに、損傷などを修繕することで、賃貸物件の状態を一定レベルに保つことが可能です。

貸借人が退去日前に原状回復工事を済ませておくことで、退去後、スムーズに次の入居者の内覧を受け付けたり、契約を行ったりできます。

不動産価値を維持する

不動産価値の維持も、賃貸人にとっての原状回復工事の理由となります。
貸借人が変わるタイミングで物件の状態を確認し、その時々で必要に応じた修繕を行っていくことで、物件全体の不動産価値を維持できるでしょう。

原状回復工事の内容

原状回復工事では、物件の状態を元に戻すためのさまざまな工事が行われます。
ここでは、原状回復工事の具体的な施工内容について、詳しく見ていきましょう。

ただし、ここで紹介するのはあくまでも一例です。
実際には、状況に応じたさまざまな工事が実施されます。
適切な原状回復工事を行うことで、賃貸契約上のトラブルを防ぐことが可能です。

造作壁などの解体

入居時に、LGS（壁や天井の下地として使用される軽量鉄骨の一種）を使った造作壁工事やパーテーション工事などを行っている場合は、これらの解体を行わなければいけません。
解体工事は大掛かりになることも多く、時間とコストがかさみます。
騒音の原因になる可能性もあるため、管理会社に日程や時間帯などの制約がないか確認した上で進めましょう。

壁紙の貼替え

入居時に貼った壁紙は、退去時にすべて下地のボード材と共に貼り替える必要があります。
元々壁紙が貼られていて変更していない場合は、壁紙の汚れや破れ、傷などを補修するか、ダメージのある部分のみの貼替えで対応できるかもしれません。
しかし、スケルトン物件に新たに壁紙を貼った場合は、通常、すべて貼り替えます。

入居時の壁紙を剥がして別の壁紙にした場合は、元の壁紙にするのか、あるいは現状渡しなのか、契約内容を確認してください。

床の補修

フローリングなどに入居時にはなかった傷などができた場合は、該当の箇所の補修などを行います。
また、タイルカーペットやクッションフロア、フロアカーペットなどを新たに敷いた場合は、すべて撤去します。

壁や天井の塗装

壁や天井を塗装で仕上げている場合は、傷や汚れなどがないか確認し、必要に応じて再塗装などを行います。
ドアや窓枠などの塗装の剥げなども、併せて補修します。

設置物の撤去

入居に際して新たに設置したブラインドやロールスクリーンなどの設置物を、すべて撤去します。
オフィスを退去する際は、オフィス家具やOA機器などもすべて撤去し、物件を何もない状態にしなければいけません。
オフィス家具などを移転先のオフィスなどに持ち込まない場合は、処分も併せて行いましょう。

設備の修理・交換

照明器具やエアコン、給湯器などの設備に不具合が生じている場合は、修理や交換を行います。
ただし、元々設置されていたエアコンなどの不具合は、賃貸人負担で修理を行う場合もあります。
誰が工事を行うのかについては、個別の契約内容を確認しましょう。

クリーニング

荷物をすべて運び出し、原状回復のための工事を行った後の室内は、ほこりやゴミなどで汚れているため、清掃をする必要があります。
床や壁、エアコン、トイレなど、オフィス全体をクリーニングして、清潔な状態に戻しておくことが大切です。

原状回復工事の工事区分

オフィスで行われる工事は、A工事、B工事、C工事という3つの工事区分に分けられます。
原状回復工事で行われるさまざまな工事についても、どの工事がどの区分に該当するのかを踏まえて、業者の選定、手配、工事の費用負担などを行わなければいけません。

賃貸オフィスの工事区分は、賃貸借契約書に明記されていますので、工事を行う前に確認しておきましょう。
それぞれの工事区分の特徴は、下記のとおりです。

A工事：賃貸人が工事業者の選定、工事費用の負担を行う

A工事は、物件の賃貸人が、施工会社の選定、発注、工事費用の負担、すべてを担う工事です。
ビルの躯体自体や共用部分などの工事はA工事に該当します。
A工事では、給排水設備や電気設備など、該当する範囲がわかりにくい設備もあるため、工事前に契約書の確認が必要です。

B工事：賃貸人が工事業者の選定を行い、貸借人が工事費用を負担する

B工事は、施工会社の選定を賃貸人が行い、発注や工事費用の負担は貸借人が行う工事です。
専有部分の工事のうち、ビル全体にも影響を及ぼす可能性のある工事はB工事に区分されます。
原状回復のための工事の中にも、B工事に区分されるものが複数あります。
契約書の規定を確認してください。

C工事：貸借人が工事業者の選定、工事費用の負担を行う

C工事は、貸借人が施工会社を選定、発注して、工事費用も負担する工事です。
原状回復工事において、貸借人が入居時に造作した範囲は、C工事であることが一般的です。

原状回復工事の手順

原状回復工事は、まず賃貸借契約書を確認することから始めます。
工事区分の確認や現地調査、見積もり確認など、やるべきことが多岐にわたるため、原状回復工事の一般的な手順を事前に確認しておくのがおすすめです。
退去日までに必ず終わらせる必要があるため、計画的に進めましょう。

① 賃貸借契約書の確認

まずは、賃貸借契約書の内容を確認します。
多くの場合、賃貸借契約書には、原状回復工事の条件や工事区分の範囲などが明記されています。
貸借人の責任としてどこまでの範囲の原状回復工事をすればいいのか、原状回復工事の工事区分はどれに該当するのかなどを調べておきます。

② オーナーまたは管理会社との打ち合わせ

原状回復工事の範囲や具体的な施工内容などについて、賃貸人であるオーナーまたは管理会社と打ち合わせを行います。
原状回復工事は、賃貸人から工事業者を指定されることもあります。
貸借人の一存で工事内容や業者、時期、対応範囲などを決めてしまわないように注意しましょう。
賃貸借契約にもとづき、必要な打ち合わせを経て施工しなければいけません。

③ 現地調査

原状回復を依頼する工事業者が決まったら、現地調査を依頼します。
実際の現場を見ないと、正確な施工箇所や施工期間、見積もりなどが出せません。
事前に工事業者に現地を見てもらって、施工内容を確定させておきます。

④ 発注・着工

現地調査の結果を踏まえた見積もり金額と工事期間を確認します。
内容を精査して問題がなければ、工事業者に正式な発注を行い、本契約を結んで原状回復工事を着工します。

原状回復工事に必要な期間

原状回復工事にかかる期間は、物件の規模や工事内容によって変わります。
例えば、1部屋だけのオフィスで、入居時の状態からほとんど手を入れずに利用していたのであれば、原状回復にかかる手間も最小限で済みます。
一方、会議室や執務室など複数のスペースがあり、入居時に大掛かりな内装工事をしている場合は、状態を元に戻すのに一定の時間と労力を要します。

一般的に、大規模なオフィスほど工事も大掛かりになりがちです。
ここでは、オフィスの規模別に、原状回復工事の目安期間を紹介します。
具体的な期間は工事内容によって異なるため、工事業者に確認してください。

小規模オフィス（50平方メートル以下）

小規模オフィスの原状回復工事期間の目安は、1～2週間程度です。
入居後に会議室などを作る可能性が低い分、工事内容も壁紙の貼替えやOAフロアの撤去などと、清掃程度の場合が多いでしょう。

中規模オフィス（50～200平方メートル）

中規模オフィスの原状回復工事期間は、2～4週間程度が目安です。
小規模オフィスと同様に、壁紙の貼替えやOAフロアの撤去などを行います。
パーテーション工事などを行って部屋を区切っている場合は、撤去も行わなければいけません。
小規模オフィスに比べて工事面積が広い分、作業にも時間がかかります。

大規模オフィス（200平方メートル以上）

大規模オフィスの原状回復工事期間は4～8週間以上と、長期間に及ぶ場合が大半です。
壁紙や床材の貼替えだけでなく、塗装や設備交換などが必要になることもあります。
面積が広くなるほど工事期間が長期化しますので、早めに見積もりを取得し、工事期間の確認をしましょう。

原状回復工事にかかる費用相場

原状回復工事にかかる費用は、物件の種類、規模、状態、工事内容などによって大きく異なります。
原状回復工事にかかる費用相場は、おおよそ下記のとおりです。

ただし、実際の原状回復工事の坪単価は、広さによって決まるのではなく、間仕切りなどの解体が発生するかどうかといった工事内容に応じて決まります。
コストのかさむ施工内容が生じやすいのが広いオフィスであるというだけで、小規模なオフィスでも、工事内容によっては高額な工事費用がかかる可能性があります。

原状回復工事で費用を抑えるには？

原状回復工事で費用を抑える方法について、具体的なアドバイスをまとめました。
これらの方法を実践することで、費用を抑えつつ、適切な原状回復工事を行うことができます。
負担を最小限にするために、できることがないか検討してみましょう。

工事費用が高い時期を避ける

新年度や決算期など、企業の移転が増える時期（1～3月、9～12月）は、内装工事の需要が高まり、費用が上がってしまうおそれがあります。
時期を選べる場合は、新年度や決算期などの退去は避けたほうが無難です。

C工事に変えられないか確認をする

原状回復工事は、貸借人が費用を負担して行うB工事またはC工事に該当します。
B工事の場合は業者を賃貸人が選定し、C工事では貸借人が選定します。

どちらの区分でも費用負担は貸借人ですが、自社で業者を探せるC工事のほうがコストを抑える工夫をしやすいというメリットがあります。
契約書上、B工事に該当する原状回復工事の中に、C工事に変更できるものがないか、賃貸人に相談するのもおすすめです。

C工事区分では相見積もりをとる

C工事に該当する原状回復工事については、相見積もりを取って適正なコストの業者を探します。
見積もりを比較する際は、合計金額だけでなく、必要項目に漏れがないか、価格が適切に見積もられているかをチェックしてください。

原状回復工事における注意点

続いては、原状回復工事を円滑に進めるために、気をつけておきたい点があります。
原状回復工事でトラブルが発生すると、工期の遅れにもつながりかねません。
下記のような点に注意しながら原状回復工事を進めましょう。

原状回復工事の範囲を確認する

自社が責任を負って対応しなければならない、原状回復工事の範囲を確認しましょう。
賃貸借契約書に定められた工事範囲を守り、過不足なく原状回復工事を行うことが大切です。

余裕を持った原状回復工事のスケジュールを組む

原状回復工事は、契約満了日までに終わらせなければなりません。
契約満了日までに工事が終わらない場合は、明け渡しができず、追加で賃料がかかることもあります。
遅くとも契約満了日の1ヵ月前には工事を開始するスケジュールが望ましいでしょう。

まとめ｜原状回復工事は、余裕を持ったスケジュールが大切

原状回復工事は、賃貸物件を退去する際に物件を入居時の状態に戻すために行われる工事です。
オフィス物件では、原状回復工事のほぼすべてを貸借人負担で行うことが多くなっています。
原状回復工事では、内装工事や設備工事、クリーニングなど、幅広い工事に対応しなければなりません。
賃貸借契約書に定められた原状回復の範囲や条件を確認し、退去日に間に合うように余裕を持ったスケジュールを立てることが大切です。

オフィス移転トータルサポート会社オフィスコムでは、原状回復工事やそれに伴う退去・移転作業、各種清掃作業などをまとめて承っています。
オフィスの退去に付随するさまざまな業務に一括して対応できるため、業務負担を軽減できるでしょう。
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